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□ かしこい住宅購入のイロハ ～その6～
「住宅ローンを長く借りて短く返す」
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今回は「住宅ローン」の「返済期間」について
お伝えしようと思います。
毎月の返済額や返済総額を左右するのが、
「借入金額」「返済期間」「金利」
の3つとなりますが、
借入金額と金利が同じ場合、
返済期間を長く伸ばすほど「毎月の返済額」は下がりますが、
その分利息を多く払うため「返済総額」は増えていきます。
多くの住宅ローンの場合、
返済期間は最長で35年。
さらに完済時の年齢が80歳以下となりますが、
80歳までローンを組むということはあまりしないので、
退職時の年齢である60歳または65歳までで完済する
計画を立てるケースが多いです。
ただ退職時の年齢で完済をするとなると、
返済期間が短くなり、
場合によっては毎月の返済額が
思ったより多くなってしまうことがあります。
そこで、返済期間を長く借入をしておいて、
返済開始後にできるだけ返済のスピードを速くして、
できれば退職予定年齢までにローンを完済するという
計画を立てることもできます。
でははじめに具体的な試算をして、返済期間が異なると
毎月の返済額と返済総額がどのようになるか見てみましょう。
今回は、20年返済と35年返済を比較して、
「借入金額：2,500万円、金利20年：1.31% 金利35年：1.54%」
で試算をしています。
金利は2015年4月のフラット35（融資率9割以下）の
最も低い金利を使っています。
毎月の返済額は、
20年返済の場合は118,464円、
35年返済の場合は77,037円。
35年返済のほうが35%程度少なくなり、
その分家計への負担も少なりますが、
20年返済の場合の返済総額は約2,840万円、
10年後の残債は約1,340万円、
半分近く返済が終わっていて、
完済までの先が見えてきたといったところでしょうか。
一方35年返済の場合の返済総額は約3,240万円、
20年返済と比べて返済総額は400万円程度多くなり、
10年後の残債額は約1,920万円、
残債額も2割ちょっとしか減っていないことになります。
長い返済期間で借りれば
毎月の返済額は少なくなるが、
その分返済総額は多くなる、
また、退職後にローン返済が続く可能性もある。
毎月の返済額の面から考えれば
返済額は長くしたいところですが、
返済総額や長期的なライフプランの面では
返済期間を短くしたいところです。
そこで考えられる解決方法の一つとして
挙げられるのが、
「長く借りて短く返す」
という方法です。
借入当初は返済期間を35年など長くしておいて、
返済が始まった後に繰上返済をして、
退職予定年齢までにローンを完済する計画を、
「購入前に」
立てておくことで、
ローンを漠然と返済していくよりも、
返済期間の短縮ができ、
返済総額も抑えることができます。
その効果については、
次回のメルマガでお伝えしたいと思います。
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