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おはようございます、川井です。
住宅購入のときに必ず話題になるのが、
「頭金は入れたほうがよいのか？
フルローン（頭金なし）の方がよいのか？」
という疑問です。
今は低金利なので頭金なしの方が有利なんて言われることも多いですが、
正直正解はありません。
住宅ローンの金利が高いか低いかで、頭金を入れるか入れないかを
考えがちですが、
【自己資金（頭金に充当できるお金）をどれだけ効率よく活用できるか】
という別の視点で、
頭金を入れるかの判断基準をお伝えしたいと思います。
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【話題のニュースから】 住宅ローンに頭金は必要か
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私の住む東京都江東区では、現在至る所でマンションを
建設しています。
それも、総戸数300戸以上の大規模マンションばかりです。
新築マンションの供給が多く、住宅ローン金利も底を
打ったとはいえまだまだ低水準です。
マイホームの購入を検討している方も相変わらず多いように感じます。
住宅ローンを組むときに話題になる【頭金】。
いくらくらい入れるのが良いのか、そもそも入れる必要が
あるのかについて書きたいと思います。
まず、大前提ですが、頭金を入れるにしても入れないにしても、
自己資金の準備はしましょう。
ハウスメーカーさんからは、
「全額ローンで借りれるので自己資金なくて大丈夫ですよ」
「諸費用もローンが組めるので大丈夫ですよ」
と、営業をされることがありますが、最低限、物件購入から
入居までにかかる諸費用として、物件価格の8～10%程度の
自己資金は準備しておきたいです。
それ以上の自己資金がある場合は、頭金を入れるかを
検討することになります。
判断に迷った際に参考にして欲しい考え方をご紹介します。
頭金を入れるメリットは、借入額が減ることです。
借入額が減るということは、負担する利息も少なくなりますし、
毎月の返済額も少なくなります。
仮に、検討している住宅ローンの金利が1%、自己資金で
500万円準備できているとします。
500万円の頭金を入れることにより、借入額は500万円少なくなります。
つまり、500万円分の借入額に対する利息を払わないで済む。
ということになります。
住宅ローン金利が1%、
つまり、
利息が年1%と置き換えると、500万円の頭金を入れると言うことは、
【金利1%の運用をしている】
のと同じ効果があるのです。
では、この場合頭金は入れた方が良いのか、入れないほうが
良いのかを、頭金を入れなかった場合の自己資金500万円の
保管方法で比較してみたいと思います。
頭金を入れずに全額ローンを組み、自己資金の500万円を
貯金するとします。
現在、ほとんどの金融機関の
普通預金は、金利0.001%、
定期預金は、金利0.01%
です。
つまり、頭金を入れずに自己資金を貯金していると、
【金利0.001%（または0.01%）の運用をしている】
ことになります。
頭金を入れたケースと比べると、
運用効率は1,000分の1（または100分の1）
です。
この場合だと、頭金を入れたほうが自己資金の500万円を
有効に活用できることがわかります。
では、他の保管場所も考えてみたいと思います。
頭金を入れずに全額ローンを組み、自己資金の500万円を
利回り3%で運用したとします。
現在の米国の長期金利は約3%です。
3%の運用は、怪しい話ではなく非常に堅実な運用先で実現できます。
【金利3%の運用をしている】
場合は、頭金を入れたケースと比べると、運用効率は3倍です。
より具体的にご紹介すると、
「米国ドル建ての生命保険」で「利率の保証期間30年」
というような商品を選択すると、2018年6月に契約した方の
実質の利回りは約3.4%です。
30年間、3.4%の複利運用をするこの保険に預けたお金は、
30年後2.7倍に増えます。
米ドルの為替レートを考慮せずに考えると、500万円が
30年後に1,350万円になる計算です。
35年ローンで借入額が8,000万円以下の人であれば、
30年後の保険の解約返戻金1,350万円で、残り期間5年分の
ローンを全額返済してもお釣りがきます。
この場合だと、頭金を入れないほうが自己資金の500万円を
有効に活用できることがわかります。
【注意点】
為替レートが加入時の37%未満、例えば1ドル＝100円のとき
加入して、30年後1ドル＝36円だった場合、元本の500万円を
下回るリスクがあります。
住宅ローン金利以上の利回りが期待できる商品のリスクを
許容できる人は、頭金を入れずに「増やしてから繰上げ返済」
という選択は非常に効率的です。
今は住宅ローン減税の制度で、借入額の1%にあたる金額の
所得税・住民税が還付されます。
頭金を入れない場合借入額が大きくなるので、
減税効果も大きくなります。
【注意点】
減税には借入額の上限があります。
借入額によっては、頭金を入れても入れなくても減税効果が
変わらない場合もあります。
とはいえ頭金なしと言うのは、借入額が大きくなり毎月の
返済の負担も大きく、気持ち的に心配になることもあります。
頭金を入れる・入れないの2択にこだわらず、折衷案で
自己資金の半分を頭金、のこり半分を運用と、分散するのも
かしこい選択だと思います。
自己資金の活用次第では、運用益のおかげで結果的に
マイホームを購入金額よりも安く手に入れることができること
も可能です。
ただし、リスクや注意点も複数あります。
（記事に記載した注意点はあくまで一部です）
住宅資金計画の際は、ファイナンシャルプランナーに相談しながら、
「自己資金をいかに効率よく使うか」
ぜひ考えてみてください。
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